전세 낀 집을 증여하면 부담부증여가 됩니다

부담부증여의 정의

부담부증여(負擔附贈與)는 증여를 받는 사람(수증자)이 증여받은 재산에 딸린 채무를 함께 인수하는 조건의 증여입니다. 예를 들어 시가 8억 원, 전세보증금 3억 원이 낀 아파트를 자녀에게 물려주면서 “앞으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무도 네가 진다”는 조건을 붙이는 경우가 대표적입니다. 담보대출이 껴 있는 부동산을 대출까지 포함해 넘기는 경우도 마찬가지입니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 이 채무액을 증여세 과세가액에서 빼도록 정하고 있습니다.

사후 관리 — 증여자가 대신 갚으면 추징될 수 있습니다

부담부증여로 신고했더라도 끝이 아닙니다. 국세청은 증여 이후 상환 계좌 내역을 사후에 검증할 수 있고, 수증자 명의로만 형식을 갖췄을 뿐 실제로는 증여자가 원리금을 계속 갚아온 사실이 확인되면 채무 인수 자체가 없었던 것으로 보아 처음부터 전액을 증여로 재구성해 증여세를 추징할 수 있습니다. 수증자 본인의 소득으로 실제 상환이 이뤄지고 있다는 근거(급여 이체 내역, 상환 계좌 거래 내역 등)를 남겨 두는 것이 안전합니다.

순수 증여와 비교해 볼 것

부담부증여는 증여세 과세가액 자체를 줄이는 효과가 있어 활용되지만, 그 대가로 증여자에게 양도소득세라는 별도 세금이 생깁니다. 두 세금을 합친 총부담이 순수 증여(채무 없이 전액 증여)보다 항상 유리한 것은 아니며, 자산의 취득가액·보유기간·증여자의 다른 양도소득 유무에 따라 결과가 달라집니다. 증여 전체 구조와 10년 합산 규칙은 증여세 계산기에서, 상속과 비교한 유불리는 상속세 계산에서 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문