준비해야 할 서류
상속등기는 매매등기보다 준비 서류가 많습니다. 특히 피상속인의 제적등본은 출생부터 사망까지 전체 기간을 빠짐없이 발급받아야 접수가 반려되지 않습니다.
피상속인(고인) 제적등본
출생부터 사망까지 전체 이력이 담긴 제적등본을 발급받습니다. 구 호적 전산화 이전 기록은 여러 장으로 나뉠 수 있어 빠짐없이 모두 발급받아야 합니다.
상속인 전원의 가족관계증명서·기본증명서
상속인 각자 발급받으며, 상속인의 범위와 관계를 확인하는 근거 서류입니다.
상속인 전원의 주민등록등본·인감증명서
협의분할 시 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 등기소마다 유효기간(발급 후 3개월 이내)을 확인합니다.
상속재산분할협의서
법정상속분과 다르게 나누기로 합의했다면 작성합니다. 상속인 전원의 서명·인감날인이 있어야 하며 한 명이라도 빠지면 무효입니다. 법정상속분대로 등기한다면 이 서류는 생략할 수 있습니다.
부동산 등기부등본·건축물대장(또는 토지대장)
등기 대상 부동산을 특정하기 위한 서류로, 인터넷등기소·정부24에서 발급받습니다.
취득세 영수필확인서
관할 시·군·구청에 취득세를 신고·납부한 뒤 받는 영수증으로, 등기신청서에 첨부합니다.
신청 절차 5단계
상속인·재산 확정
제적등본으로 상속인 범위를 확인하고, 협의분할 여부(법정상속분 vs 협의분할)를 정합니다.
취득세 신고·납부
부동산 소재지 관할 시·군·구청(위택스 온라인 포함)에 취득세를 신고·납부하고 영수필확인서를 받습니다.
등기신청서 작성
대법원 인터넷등기소 서식 또는 방문 접수용 신청서에 부동산 표시, 상속인 정보, 등기원인(상속)을 기재합니다.
등기소 제출
부동산 소재지를 관할하는 등기소에 신청서와 첨부 서류 원본, 등록면허세·수입증지 등을 함께 제출합니다. 인터넷등기소 전자신청도 가능합니다.
등기 완료 확인
처리에는 통상 며칠이 걸리며, 완료 후 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 소유권 이전을 확인합니다.
취득세, 얼마나 나오나요
상속으로 주택을 취득할 때 취득세 기본 세율은 2.8%입니다. 다만 상속인이 무주택자이고 상속으로 1주택만 취득하는 등 요건을 충족하면 0.8%로 낮아지는 1가구 1주택 특례가 있습니다(지방교육세 등 부가세는 별도). 농지 등 부동산 종류에 따라 세율이 다르고, 특례 적용 여부는 세대 구성에 따라 달라지므로 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하는 것이 안전합니다. 신고·납부 기한은 기한 계산기로 확인할 수 있습니다.
등기를 미루면 생기는 문제
상속등기 자체에는 현재 법정 신청 기한이나 과태료가 없습니다. 그렇다고 미뤄도 괜찮다는 뜻은 아닙니다. 등기가 없으면 부동산을 매도하거나 담보로 대출받을 수 없고, 그 사이 상속인이 다시 사망하면 다음 세대까지 상속인이 늘어나 협의와 서류 준비가 훨씬 복잡해집니다. 공동상속인의 채권자가 지분에 압류를 걸 수도 있으므로, 취득세 신고 시점(6개월 이내)에 등기까지 함께 마무리하는 것을 권합니다. 상속인 확정과 분할협의 전체 순서는 상속 절차 순서에서 확인할 수 있습니다. 등기를 마친 뒤 그 주택을 팔 계획이라면 취득가액과 비과세 요건이 일반 매매와 달라지므로 상속주택 양도소득세 기초도 함께 확인해두면 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q.상속등기에도 법정 기한이 있나요?
매매·증여와 달리 상속은 사망과 동시에 물권이 이전되므로 60일 이내 등기 신청 의무가 적용되지 않습니다. 다만 취득세 신고·납부는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(해외 거주 상속인이 있으면 9개월) 이내라는 기한이 있어, 이 시점에 등기까지 함께 진행하는 것이 일반적입니다.
Q.셀프 등기가 가능한가요?
서류가 명확하고 상속인 간 이견이 없다면 법무사 없이 직접 신청할 수 있습니다. 제적등본이 여러 장이거나 상속인 중 미성년자·해외 거주자가 있거나 협의가 안 되는 경우에는 서류 보정이 반복되기 쉬워 법무사·변호사 상담을 권장합니다.
Q.상속등기를 미루면 어떤 문제가 생기나요?
당장 과태료는 없지만 등기가 없으면 매도·담보 대출이 불가능하고, 상속인이 다시 사망하면 다음 세대까지 상속인이 늘어나 협의가 복잡해집니다. 공동상속인의 채권자가 지분에 압류를 걸 위험도 있습니다.
본 내용은 부동산등기법, 지방세법, 대법원 인터넷등기소·정부24 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 절세 상품이나 특정 법무사·세무사를 추천하지 않습니다. 개별 등기·서류 문의는 관할 등기소나 대한법률구조공단(132), 세금은 국세상담센터(126)와 세무사 상담을 이용하세요. 기준일: 2026년 하반기.