상속받은 집을 팔 때 양도소득세는 다르게 계산됩니다

취득가액은 ‘상속개시일 시가’로 정합니다

일반 매매라면 취득가액은 실제로 산 가격입니다. 하지만 상속받은 주택은 대가를 주고 산 것이 아니므로, 소득세법은 상속개시일(사망일) 현재의 시가를 취득가액으로 보도록 정합니다. 실무에서는 상속세 신고 당시 평가한 금액 — 매매사례가액·감정가액이 있으면 그 금액, 없으면 국세청 기준시가 등 보충적 평가방법에 따른 금액 — 을 그대로 양도소득세 계산의 취득가액으로 사용하는 경우가 많습니다.

그래서 상속세 신고 단계의 평가액이 이후 양도소득세 부담과 직접 연결됩니다. 상속세가 없거나 적다고 해서 신고를 생략하거나 낮은 금액(기준시가 등)으로만 신고하면, 나중에 집을 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도차익과 양도소득세가 커질 수 있습니다. 두 세금을 따로 보지 말고 함께 따져봐야 하는 이유입니다.

공동상속주택은 최다지분자 기준

형제자매가 지분을 나눠 하나의 주택을 공동으로 상속받는 경우가 많습니다. 이때 그 주택은 지분이 가장 큰 상속인(최다지분자) 1인의 소유주택으로만 계산하고, 나머지 소수지분 상속인들은 각자 본인의 다른 주택 양도소득세를 계산할 때 이 상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다.

지분이 같아 최다지분자를 가릴 수 없다면 그 주택에 실제로 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정합니다. 상속인 간 지분을 어떻게 나눌지는 상속재산 분할협의서 작성 단계에서 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

고가주택 구간과 실제 세액

1세대1주택 비과세 요건을 갖추더라도 실거래가가 일정 기준(고가주택 기준)을 넘는 부분에는 양도소득세가 과세됩니다. 이 기준 금액과 장기보유특별공제율, 세율 구간은 개정이 잦은 편이므로 이 글에서 구체적인 금액을 단정하지 않습니다. 매도 전에는 국세청 홈택스의 ‘양도소득세 미리 계산해보기’ 서비스나 관할 세무서, 세무사를 통해 현재 기준으로 확인하시길 권합니다.

함께 확인하면 좋은 것들

상속주택을 등기하기 전이라면 상속등기 절차부터, 형제자매와 지분을 나누는 단계라면 상속재산 분할협의서 쓰는 법을 먼저 확인하세요. 부모님과 10년 이상 함께 산 집이라면 동거주택 상속공제로 최대 6억 원 공제를 받을 수 있는지 먼저 확인하는 것이 유리합니다. 취득가액이 되는 상속 당시 평가액을 어떻게 정하는지는 상속재산 평가방법에서, 상속세 자체가 얼마나 나올지는 상속세 계산에서 가늠해볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문