원칙은 시가, 시가가 없을 때만 보충적 평가
상속세 및 증여세법 제60조는 상속·증여재산의 가액을 상속개시일(또는 증여일) 현재의 ‘시가’로 평가하는 것을 원칙으로 정합니다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매(공매)가액과, 같은 재산은 아니지만 면적·위치·용도 등이 유사한 재산의 매매사례가액(유사매매사례가액)까지 포함합니다.
시가로 인정할 사례를 찾을 수 없을 때만 상속세 및 증여세법 제61조~제65조가 정한 보충적 평가방법(부동산 기준시가, 개별공시지가, 비상장주식 순손익·순자산가치 가중평균 등)을 씁니다. 즉 보충적 평가는 예외이지, 항상 선택할 수 있는 방법이 아닙니다.
시가를 인정받는 기간(평가기간)
아무 때나 있었던 거래를 시가로 끌어올 수는 없습니다. 법이 정한 평가기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액만 시가로 인정됩니다.
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 상속재산 | 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지 |
| 증여재산 | 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 |
근거: 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조. 기준일 2026년 하반기.
평가기간 밖의 거래라도 가격 변동이 크지 않았다고 인정되면 국세청 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 다만 이는 예외적인 판단이므로 신고 전 관할 세무서나 세무사 확인이 필요합니다.
재산 종류별로 확인 방법이 다릅니다
| 재산 종류 | 우선 확인할 시가 | 시가가 없을 때 |
|---|---|---|
| 아파트 | 국토교통부 실거래가(유사매매사례) | 공동주택 기준시가 |
| 단독주택·토지 | 감정가액, 인근 유사 거래사례 | 개별(공시)지가, 개별주택가격 |
| 비상장주식 | 거래 사례(있는 경우) | 순손익가치·순자산가치 가중평균 |
| 예금·펀드 | 평가기준일 잔액·기준가 | - |
아파트처럼 동일 단지·동일 면적대 거래가 꾸준히 있는 재산은 유사매매사례가액을 비교적 쉽게 찾을 수 있지만, 단독주택·토지·비상장주식은 개별성이 강해 시가 확인이 어려운 경우가 많습니다. 이 때문에 같은 시세의 재산이라도 종류에 따라 신고가액이 실제 시세와 크게 벌어질 수 있습니다.
감정평가, 낮게 신고하면 늘 유리한 것은 아닙니다
보충적 평가방법(기준시가·개별공시지가)은 대체로 실제 시세보다 낮게 잡히는 경향이 있어 상속세 신고 시점에는 유리해 보일 수 있습니다. 하지만 상속받은 부동산을 나중에 팔 때는 그 낮은 가액이 취득가액이 되어 양도차익이 커지고 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다. 관련 내용은 상속주택 양도소득세 기초에서 확인할 수 있습니다.
이 때문에 상속개시 전후 6개월 안에 감정평가법인의 감정을 받아 시가에 가깝게 신고하는 방법이 실무에서 종종 활용됩니다. 다만 감정평가에는 비용이 들고, 감정가액이 오히려 예상보다 높게 나오면 상속세 부담이 커질 수도 있으므로 재산 종류·처분 계획·상속인 수 등을 함께 고려해 판단해야 합니다. 감정평가법인 선정과 절차는 세무사와 상의하는 것이 안전합니다.
신고 이후 국세청이 재평가할 수도 있습니다
비주거용 부동산이나 나대지처럼 유사매매사례가액을 찾기 어려운 고가 재산은, 신고가액과 실제 시가의 차이가 크다고 판단되면 국세청이 법정결정기한(상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 6개월)이 끝나기 전에 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 별도로 감정평가를 의뢰하고 그 가액으로 세액을 다시 계산할 수 있습니다. 이 제도는 이른바 ‘꼬마빌딩’처럼 기준시가와 실거래가 차이가 큰 부동산을 대상으로 활용되어 왔습니다.
따라서 보충적 평가방법으로 낮게 신고했다고 해서 세액이 확정되었다고 단정할 수 없습니다. 시가와 신고가액 차이가 큰 고가 부동산을 상속받았다면 이 가능성을 미리 고려해 세무사와 신고 방향을 상의하는 것이 안전합니다.
함께 확인하면 좋은 것들
사망보험금·퇴직금처럼 평가 이전에 상속재산에 포함되는지부터 헷갈린다면 간주상속재산을 먼저 확인하세요. 상속받은 주택을 되팔 계획이 있다면 상속주택 양도소득세 기초를, 평가액을 반영해 전체 상속세가 얼마나 나올지는 상속세 계산에서 가늠해볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q.아파트는 시가를 어떻게 확인하나요?
평가기간(전후 6개월) 안에 있었던 같은 단지·같은 면적대의 실거래가(유사매매사례가액)를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인해 시가로 삼습니다. 마땅한 사례가 없으면 공동주택 기준시가로 넘어갑니다.
Q.단독주택이나 토지는 왜 감정평가를 받으라고 하나요?
개별성이 강해 유사매매사례가액을 찾기 어렵습니다. 보충적 평가방법(개별공시지가 등)만 쓰면 시세보다 낮게 잡혀 나중에 되팔 때 양도소득세 부담이 커질 수 있어, 감정평가액을 시가로 신고하는 방법이 종종 활용됩니다.
Q.국세청이 신고 후에 직접 감정평가를 다시 시키기도 하나요?
네, 시가와 신고가액 차이가 클 것으로 보이는 비주거용 부동산 등은 법정결정기한 이내에 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 국세청이 별도로 감정평가를 의뢰하고 그 가액으로 세액을 경정할 수 있습니다.
본 내용은 상속세 및 증여세법의 일반 규정을 바탕으로 한 참고 정보이며 법정 기준에 따른 간이 안내로, 세무·법률 자문이 아닙니다. 절세 상품이나 금융상품을 추천하지 않습니다. 시가 인정 여부, 감정평가 활용, 재산평가심의위원회 절차 등 개별 사안은 상속세 신고 전 반드시 관할 세무서나 국세청 홈택스, 세무사 확인이 필요하며, 세금 상담은 국세상담센터(126), 법률 상담은 대한법률구조공단(132)을 이용하세요. 기준일: 2026년 하반기.